Můj byt existuje zatím jen na papíře. Jak je to s hypotékou?

PENÍZE
26.10.17
Přečteno 378 krát

I na byt v nedostavěném developerském projektu lze čerpat hypotéku. Jak se proces liší?

V první části článku o koupi bytů v developerském projektu jsme si ujasnili, na co si dát při koupi nedostavěného bytu pozor a jak se nenechat od developera napálit. 


Ale jak je to vlastně s financováním takových bytů?


Lze si na dosud neexistující byt vzít hypotéku? 

Hypoteční kalkulačka Spočítat Spočítat Spočítat Rádi vám poradíme po telefonu

Na začátek pro vás máme malé uklidnění: i na nedostavěný, nebo dosud neexistující byt, si můžete vzít hypoteční úvěr. Bude se pouze trochu lišit proces jeho schvalování a čerpání.

 

Stejně jako vy si při výběru bytu vybíráte developera, od nějž si byt koupíte, tak i banka se zajímá o to, kdo za developerským projektem stojí. Sama si firmy prověřuje, vyhodnocuje jejich spolehlivost a podle toho určuje, zda vám na danou nemovitost úvěr poskytne, nebo ne.

 

Pokud banka developera i stavební projekt vyhodnotí jako důvěryhodný, začne standardní proces schvalování hypotéky


Banka tedy bude v druhém kroku hodnotit vaši finanční situaci, výši příjmů, schopnost splácet a další faktory. Co všechno banka při rozhodování o přidělení úvěru hodnotí, si můžete přečíst v tomto článku.

Rezervační poplatek je lepší zaplatit ze svého

V případě, že vše proběhne bez větších zádrhelů a banka vám dá příslib poskytnutí úvěru, můžete začít samotný proces koupě bytu. 


Můžete si tedy byt závazně rezervovat a ujednat s developerem proces postupného splácení kupní ceny bytu.

 

Výše rezervačního poplatku se u různých společností liší, ale obvykle se pohybuje kolem 10 % kupní ceny bytu a obvykle ji kupující platí ze svých vlastních zdrojů. 


Má to hned dva důvody: 

1) Zájemce o byt může peníze složit na účet developera mnohem rychleji, než kdyby čekal na vyřízení bankou, a nemusí se tak bát, že mu byt někdo vyfoukne. 

2) Díky tomu začne samotný hypoteční úvěr čerpat až o něco později, a vyhne se tak zbytečně časnému splácení úroků plynoucích z úvěru.

 

Pozor ale na jednu věc: rezervační poplatek je téměř vždy nevratný. Pokud se jej rozhodnete zaplatit, měli byste si být stoprocentně jisti, že si danou nemovitost skutečně chcete a můžete koupit.

Úvěr čerpáte postupně

Po rezervaci přichází na řadu podpis smlouvy o smlouvě budoucí – tedy smlouvy o tom, že po dokončení stavby uzavřete s developerem smlouvu o koupi nemovitosti. V tento okamžik zároveň začínáte čerpat hypoteční úvěr a skládáte první zálohu na byt.

Zbylou část kupní ceny pak zaplatíte:

- buď najednou před podpisem kupní smlouvy, tedy až ve chvíli, kdy už je nemovitost dokončena, 

- anebo ji budete postupně splácet už během stavby. 


Každý developer má splátkový kalendář nastavený jinak, a proto se vyplatí zjistit si podmínky u různých firem ještě před rezervací bytu.

Úvěr na koupi bytu byste měli začít čerpat do dvou let od jeho poskytnutí, jinak hrozí sankce.

„Můžeme si představit třeba modelovou situaci, kdy klient zaplatí 10 % ceny na začátku jako zálohu ze svých vlastních zdrojů, 20 % tři měsíce poté, dalších 30 % po roce a zbylých 40 % ceny při podpisu kupní smlouvy a předání nemovitosti,“ popisuje produktový manažer ze společnosti MONETA Money Bank David Tregler. 


Hypoteční úvěr tak začne reálně čerpat 3 měsíce od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí a od této chvíle musí také začít splácet úroky. Samotný úvěr pak začne reálně splácet až ve chvíli, kdy je byt zkolaudovaný, jeho cena doplacená a výše úvěru zcela vyčerpaná,“ dodává.

 

Pokud bydlíte po dobu stavby vašeho nového bytu v nájmu, pravděpodobně se dostanete do situace, kdy budete ještě muset platit nájem a zároveň už začít splácet úroky plynoucí z hypotečního úvěru. 


Je tedy nutné mít pro takovou situaci připravenou dostatečnou finanční rezervu, abyste se kvůli tomuto souběhu plateb nedostali do finančních potíží.

Výhodou bytu v developerském projektu je třeba to, že v něm můžete dělat během stavby dílčí úpravy. 

Pozor na opožděné čerpání úvěru

V případě financování koupě bytu ve výstavbě pomocí hypotečního úvěru je také nutné zohlednit plánovaný termín dokončení stavby. 


Od poskytnutí úvěru do počátku jeho čerpání totiž nesmí uplynout více než 2 roky. Zároveň je ve smlouvě také stanoven časový limit, do kdy je nutné vyčerpat celou výši úvěru -  tato lhůta se může u různých bank lišit, ale obvykle se pohybuje mezi 12 a 24 měsíci od počátku čerpání.

 

V případě, že úvěr nestihnete vyčerpat, nebo jej dokonce vůbec čerpat nezačnete, hrozí vám sankce za nevyčerpání úvěru. 


V případě třímilionového úvěru tak můžete při jeho nečerpání zaplatit pokutu až 100 000 korun. Na druhou stranu je i v zájmu banky, abyste úvěr nakonec začali čerpat a následně i splácet, a proto se obvykle lze s bankou individuálně domluvit na oddálení počátku čerpání z důvodu prodloužení doby stavby.

Plusy a mínusy koupě bytu v novostavbě

Koupě bytu v developerském projektu má mnoho výhod, ať už je to možnost úprav bytu během stavby, použití nejnovějších technologií nebo hromadné odhady ceny bytových jednotek hrazených bankou


Jednou z největších výhod je ale fakt, že nemovitosti, u kterých dochází k prvnímu převodu vlastnického práva nejpozději 5 let ode dne udělení kolaudačního souhlasu, jsou osvobozeny od platby daně z nabytí nemovitosti. Oproti koupi staršího bytu stejné hodnoty tak ušetříte 4 % kupní ceny.

 

Mezi největší negativa pak patří splácení úroků z úvěru ještě před kolaudací bytu a zahájením splácení samotného úvěru, případný souběh platby úroků a nájmu a také zkrácená doba fixace


Fixační lhůta, tedy doba, po kterou máte neměnnou výši úrokové sazby, totiž začíná běžet už v okamžiku podpisu smlouvy o hypotečním úvěru. Reálně tak může běžet až 2 roky před samotným začátkem čerpání úvěru.

publikováno redakci hypoteka.cz

Naším cílem je vám pomáhat dělat správná finanční rozhodnutí při tak důležitém životním okamžiku, jako je pořízení vlastního bydlení.

Sdílet článek na:

Potřebujete více informací?

nebo

nás kontaktujte zdarma na telefonním čísle 800 212 220

Sledujte násna Facebooku