Koupě bytu v developerském projektu

RADÍME
19.09.17
Přečteno 1071 krát

Na co si dát pozor?

Hypoteční kalkulačka Spočítat Spočítat Spočítat Rádi vám poradíme po telefonu

Poptávka po nových bytech v Česku, a především v Praze, výrazně převyšuje nabídku. Mnohdy tak lidem nezbývá, než koupit byt, který se teprve staví. 


Na co si při koupi bytu, který je jen „na papíře“ dát pozor? 


Sepsali jsme pro vás pár užitečných rad.

Prodej bytů v domech, které ještě nemají položené ani základy, je dnes běžná praxe. Přesto je ale nutné mít na mysli, že reálně kupujete byt, který ještě neexistuje. Z této skutečnosti pak plyne mnoho věcí, které koupi takového bytu odlišují od koupě bytů ve starších domech. 


V běžné praxi byste se totiž před podpisem předkupní smlouvy (smlouvy o smlouvě budoucí) došli několikrát do bytu podívat, možná byste si s sebou vzali i nějakého odborníka, aby zkontroloval, že je byt v dobrém technickém stavu a neskrývá žádné vady.

U bytu, který zatím nestojí, ale něco takového uděláte jen těžko. Je pro vás proto v podstatě nemožné ve chvíli zaplacení zálohy odhadnout, zda bude byt splňovat všechny technické a další parametry, které očekáváte. 


Na druhou stranu máte ale – alespoň v omezené míře – možnost zasahovat do finální podoby bytu. Tu se můžete domluvit na posunutí nevyhovující příčky, jinde zase upravit umístění zásuvek či světel. 


Zcela volnou ruku pak máte při výběru podlah, dlažeb či obkladů. Za většinu těchto věcí si sice pravděpodobně připlatíte, ale váš byt bude vypadat přesně podle vašich představ.

Vzhled a design interiéru ale samozřejmě není tou nejdůležitější věcí, kterou byste si při koupi bytu od developera měli pohlídat. 


Před tím, než o koupi dosud nepostaveného bytu začnete vůbec uvažovat, měli byste si zjistit následující informace:

Kdo je developer?

Spolehlivost a důvěryhodnost firmy, od které budete byt kupovat, je asi tím nejdůležitějším faktorem. Pokud kupujete byt v plánovaném projektu u velké developerské firmy, která už má za sebou desítky dokončených projektů a na dalších mnoha právě pracuje, je pravděpodobnost, že před dokončením vašeho bytu třeba zkrachuje, poměrně malá. 


Stejně tak v případě velkých společností mnohem snáze dohledáte mnoho zkušeností a recenzí lidí, kteří si v podobném projektu koupili byt před vámi. 


Pomůže vám to udělat si obrázek o tom, do jaké míry developer dodržuje dohody, termíny a v jaké kvalitě pak byty předává novým majitelům.

Volte prověřeného developera.

V jaké lokalitě se bude stavět?

I když bytový dům ještě nestojí, jeho okolí si můžete prohlédnout i tak. 


Dívejte se tak na:

- množství zeleně,

- blízkost obchodu s potravinami,

- školky a školy, 

- množství parkovacích míst, 

- zajištění příjezdové cesty, 

- dostupnost městské hromadné dopravy,

- nebo plán budoucí výstavby. 


Pokud je totiž váš dům součástí první z několika etap výstavby, čeká vás nejspíš po nastěhování několik let života v hlučném a prašném prostředí staveniště.

Má už developer stavební povolení?

Ač se to zdá téměř k neuvěření, na trhu existuje nemálo developerů, kteří vesele prodávají byty, na jejichž stavbu ještě nemají ani povolení příslušných úřadů. 


Existence stavebního povolení je proto jednou ze zásadních věcí, které byste měli chtít od developera doložit. 


Schvalování stavebního povolení se totiž může v některých případech protáhnout i na několik let, a pokud není projekt z nějakého důvodu v pořádku, nemusí k jeho udělení vůbec dojít. V takovém případě byste se pak nového bydlení nemuseli vůbec dočkat.

Je podepsána smlouva o dílo s generálním dodavatelem stavby a kdo jím je?

Další zásadní věcí je podpis s generálním dodavatelem stavby. Pokud totiž developer nemá tuto smlouvu dosud podepsanou, nedokáže vám garantovat termín dokončení stavby a ani následné kolaudace domu


Tato data jsou totiž součástí smluvního ujednání mezi developerem a generálním dodavatelem stavby, tedy vybranou stavební společností. 


Pokud už je dodavatel stavby vybrán a smlouva s ním je podepsaná, můžete si na internetu prověřit i tuto firmu a vyhnout se tak případnému zklamání z nekvalitně odvedené práce.

Už stavba začala?

Pokud už se stavět začalo, není na škodu zajet se na stavbu osobně podívat. Dovnitř vás sice bez povolení nikdo nepustí, ale vy si alespoň můžete udělat obrázek o tom, kdo a jakým způsobem stavbu projektu zajišťuje


Pokud se stavět ještě ani nezačalo, dejte si zvláštní pozor na plánovaný termín dokončení – abyste nemuseli na byt čekat třeba několik let.

Na kdy je plánované dokončení?

Pokud je podepsaná smlouva s generálním dodavatelem stavby, měl by developer znát i závazný termín kolaudace stavby. Tento termín měl být zanesen i ve všech smlouvách, které budete s developerem podepisovat – je totiž mimo jiné důležitý i z hlediska čerpání případného hypotečního úvěru


Obvykle bývá ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení stavby je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, ale tento termín může být prodloužen z důvodu např. administrativních překážek či povětrnostních klimatických podmínek. 


Developer se tak logicky chrání pro případ, že by na stavbě nešlo vše zcela podle jeho plánu.

Krýt se ale můžete i vy, a to zanesením sankcí za nedodržení povinností developera přímo do smlouvy, kterou s ním budete podepisovat. 


V případě nedodržení termínu dokončení nebo porušení jiných povinností ze strany developera, pak můžete požadovat vyplacení sjednané smluvní pokuty a či využít možnost odstoupení od smlouvy a navrácení všech dosud zaplacených záloh.

Na co si dát pozor během stavby?

Ani poté, co úspěšně projdete všemi kroky až k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, by vaše ostražitost neměla polevit. Pokud budete mít tu možnost, choďte co nejčastěji průběh stavby kontrolovat a čas od času si s sebou vezměte i nezávislého odborníka. 


Můžete díky tomu včas odhalit závady na stavbě, které by vám v budoucnu mohly značně znepříjemnit život, a nechat je hned opravit. Pokud zpočátku přístup na stavbu nemáte, vyžádejte si od developera alespoň podrobnou fotodokumentaci průběhu stavby.