Byt přes realitku nebo bez?

RADÍME
13.09.17
Přečteno 74 krát

Jak se liší smlouvy u obou případů?

Váháte, zda koupit nemovitost přes realitní kancelář nebo bez ní? V tomto článku se podíváme na to, jaká je v obou případech situace při uzavírání dvou smluv, které při koupi nemovitosti nejspíš budete podepisovat. Jde o smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouva samotná.

Smlouva o smlouvě budoucí

V této chvíli už jsme postoupili o trochu dál a koupě získává zřetelné obrysy. 


Je upřesněna kupní cena a stanoveno datum, do kdy bude kupní smlouva podepsána. Protože obě strany už do celé záležitosti investovaly svůj čas a někdy i peníze, sjednávají se zálohy a sankce pro případ, že některá ze stran smlouvu nedodrží.

Tato smlouva je standardem u developerských projektů. Když ještě nejsou novostavby postaveny, jsou ve smlouvě o smlouvě budoucí ujednány vlastnosti a parametry bytu, který bude následně od developera odkoupen.

Jak je to s načasováním? 


Čas hraje roli u stavebního spoření a hypotéky pro podnikatele.


Taková smlouva je také vhodná v případě, kdy je třeba ještě nějaký čas počkat – například protože vybrat si úspory ze stavebního spoření může nějakou dobu trvat (výpovědní doba je 3 měsíce). Předčasný výběr bývá sankcionován. 


V případě že chcete pořízení bytu financovat hypotékou, musíte na čas brát ohled především pokud jste podnikatel


Jako zaměstnanec totiž můžete o hypotéku požádat prakticky kdykoli, jako podnikatel však možná budete muset počkat, až budete mít v ruce nové daňové přiznání, pokud vaše příjmy byly v aktuálním roce znatelně vyšší. Dosáhnete tak na vyšší hypotéku nebo aspoň na lepší úrok.

Pokud se neobjeví žádný zádrhel, můžete mít hypotéku vyřízenou ideálně už za 2 - 3 týdny


Proč to někdy trvá mnohem déle? 


Nejčastěji je to proto, že se ten, kdo si hypotéku bere, z ní chystá financovat i rekonstrukci. V takovém případě je pro odhad nemovitosti nutný projekt, takže je nutné sehnat projektanta, který projekt vytvoří, a teprve potom je možné, aby žádost o hypotéku mohla být posouzena. 


Pokud rekonstrukce nebude placena z hypotéky, může být hypotéka schválena rychleji. 


Odhad si banka udělá ve chvíli, kdy jí je doložen návrh rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. S prodávajícím se pak dohodne termín, kdy si odhadce přijde byt prohlédnout. 


Odhad si banka zařizuje až ve chvíli, kdy žadatel o hypotéku projde předběžným posouzením. To je kvůli tomu, že odhad něco stojí.

Pokud se neobjeví zádrhel, hypotéku máte ideálně vyřízenou za 2-3 týdny.

Kupní smlouva a převod vlastnictví k bytu

Konečně jsme se dostali k podepsání kupní smlouvy. 


U té je, kromě výše kupní ceny, velmi důležité především určení způsobu, jak bude cena zaplacena


A také jak bude převedeno vlastnictví k bytu


Cílem obvykle je, aby rizika, která kupující a prodávající nesou, byla víceméně vyvážená. 


Varianty jsou následující:

- Nejdřív je podán návrh na vklad, až pak poslány peníze.

- Nejdřív jsou poslány peníze, až pak podán návrh na vklad.

- Peníze jsou dány do úschovy a předány prodávajícímu až ve chvíli, kdy je v katastru jako vlastník zapsán kupující.

Právě poslední varianta je nejvhodnější, protože při ní mají obě strany velkou jistotu, že smlouva bude splněna. 


Prodávající podá návrh na vklad – tedy na převod vlastnictví – na katastr nemovitostí. Tam se 20 dnů nic neděje, protože běží ochranná doba, kdy katastr nemovitostí podání nijak nezkoumá. 


Až po této době zkontroluje, zda je podání v pořádku. Pokud ne a něco je špatně, vlastnictví převedeno nebude. 


Celá věc se tak může protáhnout. A právě zde se hodí zkušenost, kterou realitka má. S návrhem na vklad si totiž obvykle poradí. 


Pokud koupě bytu probíhá bez realitky, je dobré se v souvislosti s návrhem na vklad obrátit na odborníka. Jinak se může díky vadám podání celá koupě nemile protáhnout.


Když je vše v pořádku, katastrální úřad zaznamená změnu vlastnictví na listu vlastnictví. 


Osoba, která má peníze určené k zaplacení kupní ceny v úschově, si potom stáhne aktuální list vlastnictví a uvidí, že vlastnické právo bylo převedeno na kupujícího. Peníze proto pošle prodávajícímu.

U realitní kanceláře využijete zkušenosti makléřů.

A co teď?


Potom už zbývá jen skutečné předání bytu novému vlastníkovi. 


Vhodné je sepsat předávací protokol, což může být sjednáno už v kupní smlouvě. V něm bude zapsáno, zda skutečný stav bytu odpovídá tomu, co je uvedeno v kupní smlouvě. 


V případě, že je u koupě nemovitosti i  realitka, může zde být její zástupce, který bude fungovat jako nestranná osoba. 


U bytů, které nejsou novostavbou, je vhodné také zkontrolovat stav na měřidlech vody a plynu a případně ho uvést i do předávacího protokolu. V mezidobí mezi prodejem a předáním bytu totiž mohlo být spotřebováno větší množství energií.


publikováno redakci hypoteka.cz

Naším cílem je vám pomáhat dělat správná finanční rozhodnutí při tak důležitém životním okamžiku, jako je pořízení vlastního bydlení.

Sdílet článek na:

Potřebujete více informací?

nebo

nás kontaktujte zdarma na telefonním čísle 800 212 220