Byt jako investice: Jak nastavit podmínky pronájmu?

PENÍZE
27.09.17
Přečteno 2387 krát

Pro mnohé je to synonymem snadného výdělku a zhodnocení peněz. Jak si ale nastavit podmínky, aby pronájem bytu nepřidělával vrásky?

Pronajímání bytu se snadno může stát noční můrou – pokud si pronajímatel nedá pozor na to, jak zodpovědného nájemníka si vybere a jakou smlouvu s ním podepíše. 


Aktuální úprava občanského zákoníku totiž stojí ve většině sporných situací právě na straně nájemce. Máme pro vás několik tipů, na co si dát při pronajímání vašeho bytu pozor.

Hypoteční kalkulačka Spočítat Spočítat Spočítat Rádi vám poradíme po telefonu

Kvalitní nájemní smlouva je základ

Alfou omegou bezproblémového vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem je správně sepsaná nájemní smlouva. 


Aby byla nájemní smlouva platná, musí být podle aktuálního občanského zákoníku uzavřena v písemné podobě. Smluvními stranami jsou zde pronajímatel a nájemceZatímco nájemcem může být jen fyzická osoba, pronajímatelem může být i osoba právnická. 


Nájemce a pronajímatel musejí být ve smlouvě jednoznačně určeni – musí zde tedy být uvedeno jejich jméno, příjmení, bydliště, případně i datum narození. 


Je-li pronajímatelem právnická osoba, identifikuje se svým názvem, identifikačním číslem a sídlem. Ve smlouvě musí být vyjádřeno, že pronajímatel přenechává nájemci byt k užívání za úplatu. 


Pokud by byl dohodnut jiný než peněžitý způsob úhrady nájmu, nebo by byl byt přenechán k užívání bezúplatně, jednalo by se totiž o jiný právní vztah.

Před pronájmem investičního bytu je třeba dodržet několik zásad.

Ve smlouvě musí být také jasně označen byt, který je předmětem smlouvy, aby nemohl být zaměněn s jiným. 


Je nutné tedy uvést alespoň adresu a číslo bytu, případně přidat i výměru bytu, jeho dispozici a umístění v daném podlaží. Je možné ke smlouvě připojit také plánek bytu nebo patra, v němž se byt nachází. 


Kromě určení bytu jakožto předmětu pronájmu by mělo být ve smlouvě také vymezeno příslušenství bytu, které bude součástí nájmu – tedy co vše je spolu s bytem dáváno nájemci do užívání.

Ve smlouvě by dále měly být jasně definovány následující informace:

Doba nájmu

V minulosti se běžně uzavíraly nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Podle aktuálního občanského zákoníku ale mají majitelé bytu mnohem méně možností, jak vypovědět nájemce z bytu, a proto může nájem na dobu neurčitou znamenat velké komplikace v případě, že chování nájemce nebude odpovídat vašim představám.

„S ohledem na ustanovení nového občanského zákoníku, podle kterých může pronajímatel vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených v zákoně, tj. nikoliv „bezdůvodně“, je lepší uzavřít nájemní smlouvu vždy nejprve na dobu určitou (6 měsíců až 1 rok) a poté v případě, kdy se nájemce osvědčí a spolupráce funguje, je možno teprve přistoupit k uzavření smlouvy na dobu neurčitou,“ doporučuje advokátka Jana Roubalová.

Výše nájmu

Výše nájmu sice není nutnou součástí nájemní smlouvy, je však lepší, když ve smlouvě uvedena je. Spolu s výší nájmu a frekvencí jeho placení lze v nájemní smlouvě sjednat také zvyšování nájemného. 


V praxi se nejčastěji objevují inflační doložky, u nich je třeba dát pozor, aby z nich bylo zřejmé, jak se způsob zvyšování nájemného počítá, jinak by byly neplatné. 

Kauce (jistota)

Účelem poskytnutí kauce – podle nového občanského zákoníku jistoty – je zajištění pohledávek pronajímatele na úhradu nájemného, služeb a případné náhrady škody způsobené během užívání bytu. 


Pronajímatel se musí v nájemní smlouvě dohodnout s nájemcem poskytnutí a výši jistoty. Podle novely zákoníku platné od 28. 2. 2017 ale nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby. 

„Běžně se stanovuje kauce ve výši jednoho či nejvýše dvou měsíčních nájmů, což představuje optimální ochranu pro pronajímatele na pokrytí případných škod či dluhu na nájemném,“ upřesňuje Roubalová.

Pokud v okamžiku skončení nájmu neexistují žádné dluhy na nájmu či službách ze strany nájemce a byt je předán v nepoškozeném stavu, musí pronajímatel jistotu nájemci vrátit v plné výši.